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香港走资潮加剧 一周两宗中资抢地王

发布时间:2019/10/28

  【大纪元2016年12月23日讯】(大纪元记者梁珍香港报导)继中资海航集团以54亿高价夺得启德地王后,一周内再有中资胜利抢地。前日截标的港铁(066)何文田站一期,昨日(22日)火速开标,高银金融集团(530)牵头的高鉎投资有限公司,爆冷击败包含长实、新地等五对手,独资夺得项目。今次为该集团首度介入竞投港铁项目,亦是九个月内两夺何文田豪宅地段。

  近期大陆政府赓续推出办法限制中资海外收购,以抑制资本外流,但赓续有中资进军本港地产,有分析师质疑买地实为走资。亦有分析指,五大地产商的市场占有率已降至不足五成,令市场忧虑地产市场被染红。

  港铁早前披露,何文田站第一期物业发展项目,共收到28份意向书,不乏中资财团,如万科(香港)、龙光地产、高银金融等,最终获6份标书。入标财团以本地大型发展商为主,包含长地、新地、新世界及会德丰,另有信置伙拍龙光地产、世茂、嘉华国际及帝国集团入标,最终由中资配景的高银金融(集团)独资投得。

  资料显示,何文田站一期土位置于忠孝街和佛光街交界,属于何文田站上盖项目的北面土地,邻近新地何文田豪宅天铸,占地约15.07万方呎,总楼面面积约74.27万方呎。可提供约800至1,000伙单位。项目预期于2022年至2023年竣工。

  高银打败五对手独资抢港铁项目

  由于港铁一向不公布售价,故未知投价数额。不过消息指,项目补地价金额约62.82亿元,即每方呎补价约8,459元,分红比例固定为35%。发展商另要直接出一口价竞投。

  翻查记录,高银金融鲜有在港夺得住宅地。除了3月以63.8亿元独资夺何文田常盛街住宅官地外,5年前曾以34.32亿元投得九龙湾一块商业用地,目前已兴建为高银金融国际中心。

  料楼价达每呎2.5万

  对于高银“爆冷”夺港铁项目,高力亚洲估价及咨询执行董事张翘楚认为,港铁方面会考虑入标竞投的发展商过去有无发展相关项目的经验和团队,并非一般大陆发展商可以做到,而且分红制度亦非中资熟悉的做法。他估计高银获港铁重视,或因内房愿意接受比较低的利润,“本地发展商或需要百分之十几的利润,那他们的发展商愿意接受可能个位数的利润。”

  他预计楼面价或高达每平方呎1.38万元,假设项目建筑及利息成本达4至5千元,连同地价在内,每平方呎发展成本达1.8至1.9万元。比较同区的指标项目天铸,一手呎价约3.2万元,他预计何文田一号项目日后售价需至少每平方呎2.2至2.5万元。

  高银3月在何文田投地,楼面呎价已达10,889元,今次再夺何文田地铁项目,或有协同效应。有测量师担心,中资高价抢地,带动该区售价赓续攀升,令港人住屋难的问题连续甚至恶化。

  中资占今年卖地收入三成

  最近,中资公司接连以高价投得本港住宅土地(见表);其中,海航集团于11月初先以约88.37亿元,夺得启德发展区的第1K区3号住宅地,每方呎楼面地价约1.35万元,打破其时东九龙新高;之后再以约54.12亿元投得同区的第1L区3号土地住宅土地,每呎楼面地价约1.36万元,再刷新该区纪录。

  据地政总署数据显示,2016/17财务年度已批出的22幅官地共卖得653亿元,不计高银金融,傍边4幅已由中资夺得,涉及资金192亿元,占卖地总额29.5%,创有史以来新高。1-1

  发展商经验少政府应监管

  而相对而言,香港五大发展商的土地市场占有率大降,据瑞银2015年底的申报,本港五大发展商——长实、新地、新世界、信置及恒地这五大地产商的土地市场占有率,五年间由89%急降至41%。有分析师担心,香港地家当被染红。

  张翘楚坦言,高银金融非以地产为主业,过去发展地产的经验亦较少,建议政府应成立如贸易发展处等部分,赞助一些新房地产商投地后发展项目,“确保他们是否如期提供这个供应量。”

  老板潘苏通低调起家去年股价暴跌

  今次打败长实、新地投得地王的高银金融,对外称在本港发展、总部位于香港,但主力在大陆从事地产和金融,市场普遍分析该集团为大陆配景公司。老板潘苏通,靠生产MP3机起家,为香港松日集团的开办人。在2015年《福布斯》香港富豪排行榜上,他仅次于李嘉诚、李兆基、郑裕彤、新鸿基郭炳江和郭炳联、刘銮雄,以净资产122亿美元排名第6位。

  现年53岁、出身于广东韶关的潘苏通,本港金融圈内认识他的人不多。有媒体形容他为“谜一般的富豪”。2002年透过收购英皇集团老板杨受成旗下的英皇科技,改装为高银地产(0283)上市,故有消息称他和杨属好友。2008年强吻女艺人组合Twins一事,更成为圈内茶余饭后话题。

  高银旗下打造的天津高银117大厦,号称世界结构高度第二、全国结构高度第一。亦有报导指,潘苏通和前天津市委书记、属江派的中共政治局常委张高丽关系良好,张曾公开接见潘。

  市场一直质疑“高银孖宝”——高银地产(283)及高银金融(530)股权高度集中,且缺乏业务支持。证监会去年6月曾警告高银地产可能会“剧烈波动”,投资者“应该极度小心”,原因是潘苏通和13名其他股东拥有95%的流通股。

  潘苏通旗下高银孖宝去年5月传出遭沽空机构狙击,市值曾单日蒸发近1,300亿元,震惊市场。同时,大陆富豪李河君旗下的汉能亦暴跌,其后更停牌。消息称高银系与汉能是伙伴关系,其中高银金融是汉能的财务顾问。

  今年高银3月在港投地后,潘苏通曾向中银押出其全部持股,该批股份其时市值约85亿元,向银行换取最少100亿元信贷额度,以发展私人业务。

  中资海外投地或走监管漏洞

  大和资本(香港)首席经济师赖志文则质疑,近期赓续有中资在港抢地,或与大陆走资潮有关。“人人也不想拿着人民币资产,但我不清楚具体他是否借钱还是真的将人民币转换成美元或者港币。”

  中共政府最近连续出招打压走资,包含宣布限制海外直接投资额度。本月初中共官方规定,严格管控规模在100亿美元以上的对外投资项目、国有企业在境外投资额跨越10亿美元的房地产项目,以及中方投资额在10亿美元以上的非主业大额并购和对外投资。

  对于中资企业何以能够避开管控,大笔投资海外项目,赖志文直言:“问题就是有一些企业有特殊位置,有一些半国企的企业不知道这个闸能否影响他们,当然他们有这个例,然则否一视同仁这就不知道了。”

  有中资分析员亦称,中共不少资金已经先行出海,甚至有的包装为海外公司,但实质为中资,同样可以借海外收购名义走资,“大陆要走资,有的是方法。”也有分析员称,项目赚蚀非他们主要考虑,反而是希望透过在海外进行资产配资,为资金锁定汇价风险。

  江派遭清理高危资金出逃

  中国问题专家季达称,目前中国资金外流严重,其中一个因素是面临清理的中共江派等利益集团惧怕被清算,纷纷透过各种管道向外转移资金。江派垄断中国经济命脉长达二十多年,央企和国企几乎成了江派利益集团的摇钱树。习近平反腐收紧他们的“钱袋”,因此遭到江泽民派系的抵抗。

  今年5月,李克强主持召开国务院常务会议,痛斥有些央企国有资产几乎被“啃光”。而今年房地家当频频被地王推高,背后不少是江派资金为主的央企。习近平日前在中央经济工作会议称“房子是用来住的,不是用来炒的”,就是警告央企勿人为炒高楼市。

  季达预料,未来中港政经局势将发生巨变,背靠江派将成高危政治风险因素。好比江派在港署理人、特首梁振英不克不及连任,就是一个讯号。预料中港江派企业、老板、官员被清洗赓续,卖产、资产转移动作频频,未来财富将涌现大转移。◇#

  责任编辑:李薇